A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, inseriu regras específicas para esse tipo de situação na Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/1964). O texto estabelece um prazo de tolerância de até 180 dias para a construtora e, esgotado esse período sem entrega, abre ao comprador duas alternativas bem definidas de proteção.
A seguir: como funciona o prazo de tolerância, o que muda quando ele vence e o que fazer para exercer seus direitos na prática.
O prazo venceu. Você tem direito a mais do que imagina!
Quem comprou na planta e não recebeu o imóvel no prazo tem direitos concretos garantidos por lei: devolução integral dos valores pagos ou indenização mensal enquanto a obra não é entregue. E não basta a chave, a situação documental também precisa estar em dia.
O que caracteriza o atraso na entrega da obra
O atraso ocorre quando a construtora ou incorporadora não entrega a unidade habitacional, acompanhada do respectivo auto de conclusão de obra (Habite-se), na data fixada no contrato. Todo contrato de incorporação é obrigado a indicar expressamente o prazo de conclusão da obra e as condições de entrega, conforme determina a própria Lei 4.591/1964.
O descumprimento dessa data já configura inadimplemento contratual por parte da incorporadora. A partir daí, entra em cena a chamada cláusula de tolerância. Na ausência dela, incide o regime geral de responsabilidade por descumprimento de obrigação contratual.
Vale destacar que a entrega formal exige mais do que as chaves fisicamente disponíveis. É necessário que a construtora apresente o Habite-se e comunique formalmente o comprador sobre a conclusão da obra e a regularidade documental. Sem esse procedimento, o prazo contratual de entrega permanece tecnicamente em aberto. Esse detalhe é relevante na hora de calcular o tempo de atraso.
O prazo de tolerância de 180 dias na Lei do Distrato
A Lei 13.786/2018 autorizou que os contratos de incorporação prevejam uma tolerância de até 180 dias corridos após a data-base de entrega. Na prática, se o contrato fixou entrega para dezembro de 2024, a construtora terá até junho de 2025 para cumprir a obrigação sem que o comprador possa exigir rescisão por atraso.
Esse prazo de tolerância exige duas condições para ser válido: previsão expressa no contrato, em cláusula clara e destacada; e extensão máxima de 180 dias, conforme a lei. Cláusulas que tentam ampliar esse limite são nulas de pleno direito e não vinculam o comprador, conforme a Lei 13.786/2018.
Se o contrato não contiver cláusula de tolerância, qualquer descumprimento da data de entrega já abre espaço para as medidas previstas em lei, sem período de carência para a construtora. Essa situação é mais favorável ao comprador e deve ser verificada antes de qualquer negociação.
Quando o distrato por atraso na entrega se torna cabível
Superado o prazo de tolerância sem a entrega da unidade, o comprador se encontra diante de um inadimplemento inequívoco da incorporadora. Esse cenário é tratado pela Lei do Distrato como hipótese de rescisão contratual imobiliária por culpa do fornecedor. Essa qualificação altera substancialmente as consequências para ambas as partes.
Uma distinção importante merece atenção aqui. Quando é o comprador quem decide sair do negócio por motivos próprios, sem qualquer inadimplemento da construtora, a lei autoriza a retenção de parte dos valores pagos, percentual que pode chegar a 25% em incorporações. No distrato por atraso, a situação se inverte: a empresa descumpriu, e o comprador recebe de volta tudo que pagou, com correção e encargos.
A análise do contrato assinado é determinante para identificar exatamente quais rubricas compõem o montante a ser devolvido. Contratos com cláusulas ambíguas ou que tentem limitar a restituição em casos de culpa da construtora merecem avaliação cuidadosa, pois podem conter disposições contrárias à legislação vigente. Para uma visão completa sobre como funciona o distrato em diferentes cenários, você pode consultar nosso artigo sobre distrato imobiliário: regras, prazos e direitos do comprador.
Não sabe qual das duas opções é melhor para o seu caso? Analisamos seu contrato e verificamos:
✅ Se o prazo de tolerância já foi ultrapassado
✅ Quais valores você tem direito a receber
✅ Se há cláusulas que tentam limitar a sua devolução
✅ Qual opção representa mais vantagem no seu caso concreto
As duas opções do comprador após o vencimento do prazo de tolerância
A lei assegura ao comprador duas alternativas distintas quando a construtora extrapola o prazo de tolerância. A escolha depende do valor já investido, do tempo estimado para conclusão e do interesse do comprador em manter ou desfazer o negócio.
Opção 1: rescindir o contrato e receber de volta os valores pagos
O comprador pode optar pelo distrato por atraso na entrega e exigir a devolução integral de todos os valores pagos à incorporadora, corrigidos monetariamente por índice oficial desde cada desembolso. Sobre esse montante incidem ainda juros de mora e, se prevista em contrato, a multa por descumprimento, encargo que nesse caso recai inteiramente sobre a construtora, não sobre o comprador.
Essa alternativa é indicada quando o comprador já não tem interesse no imóvel, quando o atraso se prolonga demais ou quando há dúvida sobre a capacidade financeira da construtora.
Opção 2: manter o contrato e receber indenização mensal
Se o comprador ainda quiser o imóvel (o que é comum quando o atraso é recente), ele pode manter o contrato e exigir indenização de 1% ao mês sobre os valores pagos. O cômputo começa a partir do vencimento do prazo de tolerância.
Esse percentual funciona como uma compensação pelo período em que o comprador ficou privado da posse do imóvel. Ao final, recebe a unidade e o crédito acumulado durante toda a extensão do atraso. O montante pode ser expressivo quando o descumprimento se prolonga por muitos meses.
| Opção | O que o comprador recebe | Indicado quando |
|---|---|---|
| Rescindir o contrato (distrato) | Devolução integral dos valores pagos + correção monetária + juros + multa contratual a cargo da construtora | O comprador não quer mais o imóvel ou há dúvidas sobre a conclusão da obra |
| Manter o contrato | Indenização de 1% ao mês sobre os valores pagos enquanto perdurar o atraso na entrega | O comprador ainda quer o imóvel e o atraso é recente ou de extensão limitada |
Como formalizar o pedido de distrato por atraso na construtora
O ponto de partida é verificar no contrato a data de entrega prevista e se há cláusula de tolerância. Com esses dados em mãos, é possível calcular com precisão se o prazo de 180 dias já foi ultrapassado. Se sim, o comprador está em posição legítima para agir formalmente.
A notificação extrajudicial é o instrumento mais adequado para formalizar o pedido de distrato ou de indenização. Ela serve como prova de que o comprador comunicou à construtora sua intenção e estabeleceu prazo razoável para resposta. Se a empresa negar o direito ou oferecer devolução inferior ao previsto, a via judicial é o caminho natural. A ação adequada é a rescisão contratual cumulada com restituição dos valores pagos.
Os tribunais brasileiros têm reconhecido consistentemente os direitos do comprador nesses casos de atraso na obra. O STJ tem posição consolidada: o atraso além do prazo de tolerância configura inadimplemento da incorporadora e autoriza rescisão sem retenção de valores pelo comprador, consoante Súmula 543 do STJ. As cláusulas do contrato original sobre pagamentos, reajustes e penalidades têm impacto direto no montante a restituir. Entender a estrutura do contrato de compra e venda de imóvel ajuda a dimensionar esses valores. Cada caso tem particularidades que determinam a estratégia mais eficaz, motivo pelo qual a análise jurídica prévia faz diferença no resultado da negociação.
Conclusão
Quando a obra atrasa além dos 180 dias de tolerância, o comprador tem direitos bem definidos. Pode pedir distrato se a obra atrasou e receber de volta tudo que pagou, com correção e encargos a cargo da incorporadora. Alternativamente, pode manter o contrato e exigir compensação mensal enquanto o atraso durar. Em nenhuma dessas hipóteses a empresa pode reter valores como se o comprador estivesse desistindo por vontade própria.
O essencial é agir com base nos dados do contrato: data de entrega, presença ou ausência de cláusula de tolerância e comprovantes dos pagamentos realizados. Identificar com precisão quando o prazo venceu e formalizar o pedido de forma adequada são etapas que determinam o resultado. Se você quer saber se pode pedir distrato no seu caso concreto, a avaliação do contrato por um advogado especializado em direito imobiliário é o passo mais seguro.
Cada mês sem agir é um mês a mais que a construtora fica sem responder
O atraso já aconteceu. O prazo para exercer seus direitos, porém, não espera. Quanto mais tempo passa sem formalizar a notificação, mais difícil fica negociar a devolução integral dos seus valores. Fale com um advogado especialista em direito imobiliário e descubra o que você pode exigir hoje.
Perguntas frequentes
O que acontece se a construtora atrasar mais de 180 dias?
Após o prazo de tolerância, o comprador escolhe: rescindir e receber de volta os valores pagos com correção e juros, ou manter o contrato e exigir indenização de 1% ao mês por cada mês de atraso. A Lei 13.786/2018 garante ambas as alternativas, e a escolha cabe exclusivamente ao comprador.
Qual o prazo para pedir distrato por atraso na entrega?
A lei não estabelece um prazo fatal específico para o exercício do direito ao distrato por atraso. O comprador pode agir assim que o prazo de tolerância se esgotar sem a entrega da unidade. Aguardar tempo excessivo pode gerar interpretações desfavoráveis na negociação, por isso o recomendável é tomar providências logo que o vencimento da tolerância seja verificado.
Como funciona a cláusula de tolerância no contrato imobiliário?
A cláusula de tolerância concede à construtora um prazo adicional de até 180 dias para cumprir a entrega. Dentro desse período, o comprador não pode exigir rescisão com fundamento no atraso. Ela deve estar expressa e destacada no contrato. Se não estiver, qualquer descumprimento da data de entrega já autoriza as medidas legais previstas na Lei do Distrato.
Qual a diferença entre distrato por atraso e indenização por atraso?
O distrato por atraso na entrega implica a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos. A indenização por atraso, por outro lado, é a compensação financeira paga pela construtora ao comprador que opta por manter o negócio — equivalente a 1% ao mês sobre os valores já desembolsados. São as duas alternativas previstas no art. 43-A da Lei de Incorporações para o caso de inadimplemento da construtora.
A construtora pode reter valores quando o comprador pede distrato por atraso?
Não. As regras de retenção (que podem chegar a 25% dos valores pagos) aplicam-se ao distrato solicitado pelo comprador por razões próprias, sem inadimplemento da construtora. Quando o atraso é culpa da empresa, o comprador tem direito à devolução integral de tudo que pagou, acrescida de correção monetária, juros e multa contratual. Qualquer retenção nesse cenário é contrária à lei.
Quais documentos preciso reunir para pedir distrato por atraso na obra?
Os documentos essenciais são o contrato assinado, os comprovantes de pagamento, as comunicações trocadas com a construtora e a notificação extrajudicial formalizando o pedido. Se o caso for a juízo, o advogado indicará o que mais for necessário. Se o caso evoluir para ação judicial, o advogado indicará a documentação complementar necessária para instruir a petição inicial.
O que fazer se a construtora se recusar a fazer o distrato?
Se a construtora negar o direito ao distrato ou oferecer devolução inferior ao previsto em lei, o comprador pode ajuizar ação de rescisão contratual com restituição dos valores pagos. Conforme o caso, cabe também pedido de danos morais. O Judiciário tem reconhecido de forma reiterada os direitos do comprador em situações de atraso além do prazo de tolerância, e a jurisprudência do STJ é consolidada nesse sentido.
