Desde a vigência da Lei nº 13.786/2018, chamada de Lei do Distrato, as regras para a rescisão de contratos imobiliários passaram a ser mais claras e uniformes em todo o país. A lei estabelece limites para o percentual que a incorporadora pode reter e define prazos para a devolução dos valores pagos. Trata também de situações distintas: o distrato de imóvel na planta, o distrato de contrato imobiliário em loteamentos e os casos em que é o vendedor quem descumpre o negócio.
A seguir, explicamos como funciona o distrato imobiliário, os percentuais de retenção permitidos e o que muda quando é a construtora que descumpre o contrato. Também tratamos de como proceder para formalizar a rescisão sem abrir mão dos seus direitos.
Vai assinar o distrato sem saber quanto você tem direito a receber?
A proposta elaborada pela incorporadora quase sempre favorece a empresa. Uma análise do contrato antes da assinatura pode mostrar se os percentuais e descontos estão dentro do que a lei permite, e o quanto você pode recuperar.
O que é o distrato imobiliário
O distrato é o desfazimento consensual de um contrato. As partes concordam em encerrar o negócio jurídico que celebraram, com a restituição dos valores pagos conforme as condições pactuadas ou determinadas por lei. No contexto imobiliário, o termo se aplica principalmente à rescisão de contratos de promessa de compra e venda celebrados com incorporadoras, construtoras e loteadoras antes da entrega do imóvel.
O distrato imobiliário pode ocorrer por iniciativa do comprador (desistência voluntária), por culpa do vendedor (inadimplemento, atraso na obra) ou de comum acordo entre as partes. Cada situação produz consequências jurídicas diferentes, especialmente quanto aos valores que serão devolvidos e ao percentual que a empresa poderá reter legalmente.
É importante distinguir o distrato da resolução por inadimplemento. Quando o comprador para de pagar as parcelas e a incorporadora promove a rescisão judicial, aplicam-se regras diferentes daquelas previstas na Lei do Distrato. O foco aqui é o cenário mais frequente: o comprador que deseja encerrar voluntariamente o negócio antes da entrega das chaves, ou que precisa rescindir por falha da própria construtora.
As regras da Lei 13.786/2018 para o distrato de incorporação imobiliária
Antes da Lei do Distrato, a ausência de regras específicas gerava decisões judiciais muito variadas sobre o quanto a incorporadora poderia reter. A Lei nº 13.786/2018 uniformizou esse cenário ao inserir o art. 67-A na Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e o art. 32-A na Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/1979).
Percentuais de retenção quando o comprador desiste
Na rescisão de contrato na planta por iniciativa do comprador, a incorporadora tem direito de reter uma parte dos valores pagos. O percentual máximo depende da estrutura jurídica do empreendimento:
| Tipo de empreendimento | Retenção máxima | Prazo para devolução |
|---|---|---|
| Incorporação sem patrimônio de afetação | 25% dos valores pagos | 180 dias após o distrato |
| Incorporação com patrimônio de afetação | 50% dos valores pagos | 30 dias após o habite-se, ou 180 dias após o distrato (o que ocorrer primeiro) |
| Loteamento | 10% do valor total do contrato | 12 parcelas mensais após o habite-se do empreendimento |
O patrimônio de afetação é o regime pelo qual o empreendimento é registrado separado do patrimônio geral da construtora, oferecendo maior proteção ao comprador em caso de falência. Como contrapartida a essa segurança adicional, a lei permite que a retenção seja maior em caso de distrato nesses projetos.
Comissão de corretagem e outras deduções
Além do percentual de retenção, a lei autoriza o desconto da comissão de corretagem do valor a ser devolvido. Para isso, ela deve ter sido paga pela incorporadora e efetivamente repassada ao corretor. Esse desconto, somado ao percentual de retenção, não pode ultrapassar os limites estabelecidos pela lei.
Para entender quais cláusulas do contrato podem ser contestadas no momento do distrato, é útil conhecer os elementos obrigatórios de um contrato de compra e venda de imóvel. Esse conhecimento já delimita o espaço para cobranças indevidas.
A verificação técnica das cláusulas antes de assinar o distrato de contrato imobiliário pode revelar deduções ilegais ou percentuais acima do limite legal. Contratos imobiliários envolvem valores expressivos, e a diferença entre o que a incorporadora propõe e o que a lei permite pode representar dezenas de milhares de reais.
Quando é a construtora que descumpre o contrato
O distrato imobiliário também ocorre quando a responsabilidade pelo inadimplemento é do vendedor. O caso mais frequente é o atraso na entrega do imóvel além do prazo contratual. A lei permite a inclusão de uma cláusula de tolerância de até 180 dias além da data prevista, sem que isso caracterize descumprimento contratual.
Se a entrega ultrapassar esse prazo de tolerância, o comprador dispõe de duas opções distintas:
- Manter o contrato e cobrar multa moratória: o comprador permanece vinculado ao negócio e passa a ter direito a 1% sobre o valor já pago por cada mês de atraso, mais atualização monetária pelo índice previsto no contrato.
- Rescindir o contrato: o comprador opta pela resolução e recebe de volta todos os valores pagos, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros legais. Incide ainda a multa de 1% ao mês sobre os valores pagos, desde o início do atraso até a efetiva devolução — tudo em até 60 dias.
Nessa hipótese, não há retenção de qualquer percentual: a incorporadora que atrasa responde integralmente pela devolução. O STJ, ao julgar o EAREsp nº 1.518.861/DF, consolidou o entendimento de que o limite de 25% se aplica apenas ao distrato por iniciativa do comprador. A incorporadora inadimplente não pode invocar esse percentual para reduzir o que deve devolver. Se a sua obra atrasou e você quer entender quando esse direito se aplica ao seu caso, veja em detalhe quando o atraso na obra dá direito ao distrato e o que documentar antes de agir.
Cada distrato tem particularidades que precisam ser verificadas
✅ Verificação do percentual de retenção aplicável ao seu contrato
✅ Análise dos descontos incluídos (corretagem, taxas)
✅ Cálculo dos valores que você tem direito de receber
✅ Orientação sobre como contestar termos abusivos
Distrato de cotas imobiliárias
O distrato de cotas imobiliárias é uma modalidade que surge em empreendimentos estruturados sob regimes alternativos à incorporação tradicional, como construção por administração, grupos de consórcio imobiliário ou cooperativas habitacionais. Nesses casos, o comprador adquire uma “cota” correspondente a uma unidade futura em vez de celebrar uma promessa de compra e venda convencional.
A rescisão nesses contratos pode não se enquadrar formalmente nas regras da Lei 13.786/2018, que foi elaborada para o regime de incorporação imobiliária da Lei 4.591/1964 e para os loteamentos da Lei 6.766/1979. Essa ausência de enquadramento pode deixar o comprador em posição de maior vulnerabilidade, pois o contrato muitas vezes impõe condições de saída bastante restritivas.
Em diversas decisões, o STJ reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor a esse tipo de relação. O cotista tem direito à devolução dos valores pagos em caso de resolução, com deduções apenas de despesas administrativas comprovadas. Cláusulas que tentam reduzir a devolução a percentuais irrisórios ou impor retenções abusivas têm sido afastadas pelos tribunais com base na proteção consumerista.
Quando a “cota imobiliária” adquirida corresponde a cotas de fundo de investimento imobiliário (FII) negociado em bolsa, o regime é completamente diferente. Trata-se de valor mobiliário regulado pela CVM, sem qualquer relação com a Lei do Distrato.
Como fazer o distrato de contrato imobiliário na prática
Independentemente do motivo que levou à decisão, a formalização do distrato imobiliário exige atenção para que o comprador não renuncie a direitos ao assinar o documento apresentado pela incorporadora. A proposta de distrato elaborada pela empresa quase sempre favorece os interesses dela. Isso não quer dizer que seja ilegal, mas que merece avaliação cuidadosa.
Antes de assinar, vale reunir: contrato original, comprovantes de pagamento, comunicações com a empresa sobre o andamento da obra e registros de prazos prometidos. Com esse histórico, é possível calcular o valor que será retido e confrontar com a proposta recebida.
Alguns pontos merecem verificação específica ao analisar a minuta de distrato:
- O percentual de retenção está dentro do limite legal (25% ou 50%, conforme o regime do empreendimento)?
- A base de cálculo da retenção incide sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato?
- Os descontos incluídos (corretagem, eventuais taxas) são legítimos e não ultrapassam os limites da lei?
- O prazo para devolução está correto?
- A atualização monetária dos valores foi calculada adequadamente?
O contrato de corretagem é um dos itens que frequentemente gera disputas no distrato imobiliário. A incorporadora pode tentar descontar a comissão do corretor mesmo em situações em que isso não é legalmente cabível. Verificar como a corretagem foi contratada e quem assumiu essa obrigação é um passo relevante antes de assinar qualquer documento.
O distrato deve ser formalizado por escrito, com entrega de cópia assinada a ambas as partes. Se a incorporadora impuser condições abusivas ou se recusar a formalizar a rescisão, a alternativa é a via judicial, o Procon ou a mediação especializada. A escolha depende do valor e da natureza da controvérsia.
Conclusão
O distrato imobiliário ganhou contornos mais precisos desde a Lei 13.786/2018, mas ainda é um processo que exige atenção. Os limites de retenção são claros: 25% na incorporação sem patrimônio de afetação e 50% quando há afetação. Nem sempre, porém, esses percentuais são respeitados na proposta apresentada pelas empresas. Quando é a incorporadora que descumpre o contrato, a devolução deve ser integral, sem qualquer retenção.
Para quem considera a rescisão de contrato na planta, o distrato de cotas imobiliárias ou a resolução em loteamento, o passo mais importante é calcular o que é devido antes de assinar. A diferença de alguns pontos percentuais sobre valores que frequentemente alcançam centenas de milhares de reais representa um montante que vale apurar com cuidado.
Cada contrato tem cláusulas, prazos e estrutura de garantias próprios. Só a análise individualizada permite identificar deduções indevidas, espaço para negociar condições melhores ou fundamento para contestar o que é proposto.
Assinar o distrato sem análise pode custar dezenas de milhares de reais!
O que a incorporadora propõe nem sempre é o que a lei determina. Verificar os termos antes de assinar não é apenas prudência; é o que pode decidir entre recuperar o que é seu ou aceitar uma retenção que a lei não permite.
Perguntas frequentes
O que é o distrato imobiliário?
O distrato imobiliário é a rescisão formal de um contrato de compra de imóvel, geralmente antes da entrega. Pode ocorrer por iniciativa do comprador, da incorporadora ou de comum acordo, e cada situação produz consequências diferentes quanto à devolução dos valores pagos e ao percentual que a empresa pode reter.
Quanto a construtora pode reter no distrato de imóvel na planta?
Pela Lei 13.786/2018, a retenção máxima é de 25% dos valores pagos em incorporações sem patrimônio de afetação, e de 50% nas que têm esse regime. Quando o distrato ocorre por culpa da incorporadora, como no atraso na entrega, não há retenção: a devolução deve ser integral, com acréscimo de juros e multa.
Qual o prazo para receber o dinheiro de volta após o distrato?
Em incorporações sem patrimônio de afetação, o prazo é de 180 dias contados da data do distrato. Em empreendimentos com afetação, a devolução pode ocorrer em 30 dias após o habite-se. Nos loteamentos, o pagamento pode ser parcelado em até 12 prestações mensais após o habite-se do empreendimento.
O comprador pode desistir do imóvel na planta e receber tudo de volta?
Depende do motivo da rescisão. Na desistência voluntária, o comprador receberá os valores pagos com desconto do percentual de retenção legal. Se a causa for inadimplemento da incorporadora, como atraso além do prazo de tolerância de 180 dias, a devolução é integral, sem retenção, acrescida de juros e multa moratória.
O que é o distrato de cotas imobiliárias?
É a rescisão de contratos em que o comprador adquiriu uma “cota” em empreendimentos de construção por administração ou cooperativas habitacionais. As regras podem não se enquadrar diretamente na Lei do Distrato. Nesses casos, o STJ aplica o CDC para garantir a devolução dos valores pagos, com deduções apenas de despesas administrativas comprovadas.
A comissão de corretagem pode ser descontada no distrato imobiliário?
Sim, desde que a corretagem tenha sido paga pela incorporadora e efetivamente repassada ao corretor, e que o desconto somado ao percentual de retenção não ultrapasse os limites da Lei 13.786/2018. Cobranças de SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) são mais controversas e frequentemente contestadas na Justiça.
Qual a diferença entre distrato imobiliário e rescisão contratual?
O distrato é a rescisão bilateral, acordada entre as partes. A rescisão unilateral por inadimplemento ocorre quando uma das partes pede o desfazimento do contrato em razão de culpa da outra. No uso cotidiano os termos se confundem, mas juridicamente produzem efeitos distintos quanto à multa aplicável e ao percentual de retenção.
Qual lei regula o distrato imobiliário no Brasil?
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, é a principal norma que regula a rescisão de contratos imobiliários no Brasil. Ela alterou a Lei de Incorporações (4.591/1964) e a Lei de Parcelamento do Solo (6.766/1979) para estabelecer limites de retenção, prazos de devolução e regras específicas para cada tipo de empreendimento.
