Na prática, a maioria das transações imobiliárias envolve a atuação de um corretor de imóveis ou de uma imobiliária, profissionais que desempenham papel indispensável: localizam o imóvel certo, aproximam vendedor e comprador, conduzem negociações e facilitam toda a burocracia que uma transação desse porte exige. É exatamente para formalizar essa atuação que existe o contrato de corretagem.
Neste guia, você vai entender o que é o contrato de corretagem, qual é a base legal que o regula, como funciona o pagamento da comissão, quais são os direitos e deveres de cada parte e o que acontece nos casos de exclusividade. Ao final, você terá uma visão clara e completa do tema para tomar decisões mais informadas na sua transação imobiliária.
Vai comprar ou vender um imóvel? Entenda seus direitos antes de assinar qualquer coisa.
Contratos imobiliários envolvem valores altos e cláusulas que nem sempre são claras. Uma análise prévia pode evitar conflitos que só aparecem depois que o negócio está fechado.
O que é o contrato de corretagem imobiliária?
O contrato de corretagem é o acordo pelo qual uma pessoa física ou jurídica contrata um corretor para intermediar a realização de um negócio. No contexto imobiliário, isso significa contratar um profissional registrado no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) ou uma imobiliária para intermediar a compra, venda, locação ou permuta de um bem imóvel.
O corretor de imóveis atua como um elo entre as partes: ele identifica oportunidades, apresenta o imóvel, esclarece dúvidas técnicas, media negociações e contribui para que o negócio chegue a bom termo. Trata-se de uma atividade regulamentada pela Lei nº 6.530/1978 e pelo Decreto nº 81.871/1978, que estabelecem as condições para o exercício profissional da corretagem imobiliária no Brasil.
Vale ressaltar que o contrato de corretagem não precisa necessariamente ser escrito para ter validade. O Código Civil admite a forma verbal, mas a formalização por escrito traz muito mais segurança para todos os envolvidos, permitindo comprovar os termos acordados em caso de eventual disputa.
Base legal: o que diz o Código Civil
O contrato de corretagem está disciplinado nos artigos 722 a 729 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002). Esses dispositivos estabelecem as regras gerais sobre a obrigação do corretor, o direito à remuneração e as condições em que ela é devida ou pode ser recusada.
O artigo 722 define que o corretor, sem qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para o comitente um ou mais negócios conforme as instruções recebidas. Ou seja, a corretagem é um contrato de resultado: o corretor se compromete a diligenciar para aproximar as partes e viabilizar o negócio.
Já o artigo 725 traz uma regra importante: a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Isso significa que, se o corretor cumpriu sua função de aproximar as partes e o negócio estava praticamente fechado, a comissão pode ser exigível mesmo que, por razões alheias ao profissional, a transação não se concretize.
Além do Código Civil, aplicam-se ao contrato de corretagem as disposições da Lei nº 6.530/1978, que regulamenta a profissão do corretor de imóveis, e as tabelas de honorários estabelecidas pelos CRECIs estaduais, que servem como referência para o valor da comissão.
Como funciona a comissão do corretor de imóveis?
A comissão é a remuneração devida ao corretor pelo serviço de intermediação. Em transações de compra e venda de imóvel, o percentual habitualmente praticado no mercado varia entre 5% e 6% sobre o valor do negócio, conforme as tabelas referenciais dos CRECIs estaduais. Em alguns casos específicos, como imóveis rurais ou situações de maior complexidade, o percentual pode ser diferente.
O pagamento da comissão é feito, na maioria dos casos, pelo vendedor do imóvel, mas nada impede que as partes acordem de forma diferente. O que define quem paga é o que está estabelecido no contrato de corretagem. Por isso, é fundamental que esse ponto esteja claro antes de qualquer compromisso.
Como o valor é calculado na prática?
O cálculo é simples: aplica-se o percentual acordado sobre o valor total da transação. Se um imóvel é vendido por R$ 500.000,00 e a comissão foi fixada em 6%, o corretor terá direito a R$ 30.000,00. Esse valor cobre todo o trabalho de prospecção, visitas, negociação e acompanhamento até o fechamento do negócio.
Quando a intermediação é feita por uma imobiliária, ela divide internamente esse valor com o corretor responsável pelo atendimento, conforme os acordos internos da empresa. Do ponto de vista do cliente, o que importa é o percentual total da comissão e quem assume o custo.
Nas operações de compra e venda de imóvel, a comissão costuma ser paga no momento da assinatura da escritura ou, em alguns casos, no ato do compromisso de compra e venda. Esse momento deve estar expressamente previsto no contrato.
Quando a comissão do corretor é devida?
Este é um dos pontos que mais gera dúvidas, e conhecer as regras pode evitar conflitos desnecessários. Segundo o Código Civil, a comissão é devida quando o corretor cumpre a sua obrigação principal: aproximar as partes e viabilizar o negócio.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que, para que o direito à comissão seja reconhecido, o negócio deve ter sido efetivamente aproximado pela atuação do corretor. Não basta que o profissional tenha apresentado o imóvel: é preciso que sua atuação tenha sido a causa determinante para que as partes chegassem a um acordo.
Cada transação imobiliária tem particularidades que merecem atenção jurídica
✅ Análise das cláusulas do contrato antes da assinatura
✅ Verificação da documentação do imóvel e riscos ocultos
✅ Orientação sobre comissão, exclusividade e rescisão contratual
✅ Acompanhamento jurídico em todas as etapas da compra e venda
Negócio desfeito por arrependimento das partes
Como vimos no artigo 725 do Código Civil, se o corretor cumpriu sua parte e as partes chegaram a um acordo, mas uma delas se arrependeu depois, a comissão pode ser devida mesmo assim. Isso protege o trabalho do profissional que realizou todo o esforço de intermediação.
Porém, há uma distinção importante: se o negócio não se concluiu por culpa do próprio corretor, por informações incorretas ou por não ter cumprido as instruções do comitente, o direito à remuneração pode ser afastado.
Quando o negócio desfeito envolve imóvel na planta ou incorporação, as regras de rescisão têm limitações legais específicas para ambas as partes. Entenda o que pode ser retido e o que deve ser devolvido no nosso artigo sobre distrato imobiliário.
Negócio fechado diretamente entre as partes após apresentação
Uma situação relativamente comum é aquela em que o corretor apresenta o imóvel ao comprador e, algum tempo depois, comprador e vendedor fecham o negócio diretamente, sem a participação do profissional. Nesse caso, se ficar comprovado que a aproximação inicial foi feita pelo corretor e que esse contato foi determinante para o fechamento, a comissão pode ser exigível, mesmo sem a presença do corretor no ato final.
Cada caso possui particularidades próprias que podem alterar essa avaliação. Em transações imobiliárias de maior valor, contar com orientação jurídica antes de assinar qualquer documento pode evitar disputas posteriores sobre a comissão e outros aspectos contratuais.
Direitos e deveres das partes no contrato de corretagem
O contrato de corretagem gera obrigações para os dois lados. Conhecer esses direitos e deveres é o ponto de partida para uma relação transparente e bem-sucedida entre cliente e corretor.
Obrigações do corretor
O corretor tem o dever de executar a mediação com diligência e prudência, prestando ao cliente todas as informações relevantes sobre o negócio. O art. 723 do Código Civil impõe ao corretor o dever de informar, com clareza e lealdade, todas as circunstâncias que possam influenciar o resultado da mediação, inclusive aquelas contrárias ao interesse de quem o contratou. O parágrafo único do mesmo artigo vai além: veda ao corretor omitir qualquer informação relevante ao negócio, ainda que isso possa frustrar a transação. Na prática, isso significa que o corretor que oculta vícios do imóvel, dívidas do vendedor ou restrições documentais para não perder a comissão pode ser responsabilizado pelos prejuízos causados às partes.
Além disso, o corretor deve manter sigilo sobre as informações que recebe no exercício da atividade, atuar de forma imparcial quando representa ambas as partes (o que deve ser comunicado expressamente) e exercer sua atividade de acordo com o Código de Ética dos Corretores de Imóveis.
Obrigações do contratante
Quem contrata o corretor também assume responsabilidades. O comitente deve fornecer ao profissional todas as informações relevantes sobre o imóvel ou sobre o negócio, colaborar para que a mediação seja bem-sucedida e, evidentemente, pagar a comissão quando o resultado for alcançado.
Vale lembrar que, em determinadas situações, o contratante pode ter direito de rescindir o contrato de corretagem antes que o negócio se concretize. O artigo 728 do Código Civil prevê que, se o negócio não se realizar por culpa do comitente, a comissão pode ser devida. Por isso, é prudente entender bem as condições do contrato antes de assiná-lo.
Contrato de corretagem com exclusividade
Quando o contrato de corretagem prevê cláusula de exclusividade, o comitente se compromete a não contratar outro corretor ou imobiliária durante o período determinado. Essa modalidade oferece vantagens para ambas as partes: o corretor pode investir mais tempo e recursos na venda, enquanto o proprietário tem um profissional totalmente dedicado ao seu imóvel.
O artigo 726 do Código Civil trata justamente dessa situação: se, durante a vigência do contrato com cláusula de exclusividade, o comitente tratar diretamente com o possível comprador e o negócio se concretizar, a comissão ainda assim será devida ao corretor. A exclusividade, portanto, gera obrigações que devem ser respeitadas.
O prazo de exclusividade deve estar claramente definido no contrato. Caso não haja prazo estipulado, a lei prevê que qualquer das partes pode resilir o contrato mediante aviso prévio, mas o corretor terá direito à comissão se o negócio resultar de seu trabalho, mesmo após a resilição.
Exclusividade e venda por iniciativa do próprio proprietário
Uma dúvida frequente é o que acontece quando o próprio proprietário, sem a participação do corretor, encontra um comprador durante o período de exclusividade. Nessa hipótese, a cláusula de exclusividade tem plena eficácia, e a comissão pode ser exigida pelo corretor, que investiu tempo e recursos com base na garantia dada pelo contrato.
Antes de assinar um contrato com exclusividade, é importante analisar os prazos, as condições de rescisão e o que acontece se o imóvel não for vendido dentro do período acordado. Esses detalhes fazem diferença e merecem atenção cuidadosa.
O art. 727 do Código Civil complementa essa regra: se o contrato de corretagem for resilido e, dentro de 6 meses, o negócio vier a se concretizar com alguém que o corretor havia aproximado, a comissão ainda será devida. Esse prazo de proteção pós-contratual é especialmente relevante quando o proprietário rescinde o contrato e, logo em seguida, fecha o negócio diretamente com o comprador que o próprio corretor havia apresentado.
Contrato de corretagem e a regularização do imóvel
O corretor de imóveis não é responsável pela regularização documental do bem, mas um bom profissional orienta seus clientes sobre a importância de ter toda a documentação em ordem antes de colocar o imóvel à venda. Imóveis com pendências documentais costumam demorar mais para ser vendidos, podem gerar obstáculos no financiamento e expõem comprador e vendedor a riscos jurídicos.
Se o imóvel que você pretende vender ou comprar possui irregularidades, como ausência de escritura ou problemas no registro, é possível regularizá-lo antes de fechar o negócio. Entenda como funciona o processo de regularização de imóvel e quais são as etapas necessárias para garantir que a transação ocorra sem contratempos.
Além disso, casos de imóveis que nunca tiveram escritura registrada exigem atenção especial. Saiba mais sobre como regularizar imóvel sem escritura e quais alternativas jurídicas estão disponíveis nessas situações.
O que observar antes de assinar um contrato de corretagem
Antes de formalizar a contratação de um corretor ou imobiliária, alguns pontos merecem atenção especial para garantir clareza e segurança em toda a relação contratual.
Itens essenciais do contrato
Um contrato de corretagem bem elaborado deve conter, no mínimo: identificação completa das partes, descrição do imóvel ou do negócio a ser intermediado, percentual ou valor da comissão, definição de quem paga a comissão, prazo de validade do contrato, previsão de exclusividade ou não exclusividade, e as condições de rescisão.
Contratos vagos ou que omitem esses elementos abrem margem para conflitos. Por isso, o ideal é que os termos sejam negociados e esclarecidos antes da assinatura, e que qualquer condição especial fique expressamente registrada no instrumento.
Verificação do registro profissional
Sempre verifique se o corretor está devidamente registrado no CRECI do estado. O exercício irregular da corretagem é vedado por lei, e negócios intermediados por profissional sem registro podem gerar complicações jurídicas. A consulta pode ser feita no site do CRECI de cada estado.
A análise jurídica preventiva de um contrato imobiliário, incluindo o de corretagem, é um investimento que costuma evitar desentendimentos custosos. Cada transação tem suas particularidades, e documentar corretamente os acordos entre as partes é a melhor forma de proteger o patrimônio de todos.
Conclusão
O contrato de corretagem é um instrumento jurídico que estrutura uma relação de grande importância: a intermediação profissional nas transações imobiliárias. Entender suas regras protege tanto quem contrata o serviço quanto o corretor, que dedica seu trabalho para que o negócio se concretize.
Os pontos centrais que você precisa ter em mente são: o contrato de corretagem está regulado pelos artigos 722 a 729 do Código Civil; a comissão é devida quando o resultado é obtido pela atuação do corretor; a exclusividade gera obrigações para ambas as partes; e a formalização por escrito é sempre a opção mais segura, independentemente de a lei admitir a forma verbal.
Antes de fechar qualquer negócio imobiliário, vale verificar a documentação do imóvel e entender as cláusulas do contrato de corretagem. O passo seguinte será formalizar a transação: veja o que deve constar num contrato de compra e venda de imóvel para que o negócio seja seguro do começo ao fim. Uma compra e venda de imóvel bem assessorada é uma transação que traz tranquilidade para todas as partes.
Problemas com contrato imobiliário são mais comuns e mais caros do que parecem!
Disputas sobre comissão, cláusulas mal redigidas e documentação irregular podem travar ou até desfazer um negócio que levou meses para se concretizar. Identificar os riscos antes do fechamento é sempre mais simples e menos custoso do que resolvê-los depois.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Quanto é a comissão do corretor de imóveis na venda?
O percentual mais praticado no mercado para venda de imóveis urbanos varia entre 5% e 6% do valor do negócio, conforme as tabelas referenciais dos CRECIs estaduais. O percentual exato deve ser acordado e formalizado antes do início da intermediação.
O corretor tem direito à comissão se o negócio não for fechado?
Depende da situação. Se o corretor cumpriu sua obrigação de aproximar as partes e o negócio chegou a um acordo, mas foi desfeito por arrependimento de uma das partes, o artigo 725 do Código Civil prevê que a comissão pode ser devida. Se o negócio nunca foi concluído por falta de resultado, em regra não há comissão.
Quem paga a comissão do corretor: comprador ou vendedor?
Normalmente o vendedor paga a comissão, mas isso não é uma regra absoluta. O responsável pelo pagamento é quem assinou o contrato de corretagem com o profissional. As partes podem negociar livremente essa condição, desde que fique registrada no contrato.
O que é contrato de corretagem com exclusividade?
É o contrato em que o proprietário se compromete a não contratar outro corretor durante o prazo estabelecido. Com exclusividade, se o imóvel for vendido diretamente pelo proprietário ou por outro corretor dentro desse período, a comissão ainda assim poderá ser exigida pelo profissional exclusivo.
É obrigatório fazer o contrato de corretagem por escrito?
Não é obrigatório, pois o Código Civil admite a forma verbal. Porém, o contrato escrito é fortemente recomendado, pois documenta os termos acordados – percentual da comissão, prazo, exclusividade – e evita conflitos difíceis de resolver quando não há prova documental.
